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深圳楼市下行:万科项目业主开始退房,一成首付重现江湖

时间:2021-08-13 13:16:58|浏览:

12月6日,距离深圳万科星城业主反对楼盘合作银行利率已过去7天,距退房截止日期仅剩一天,财联社记者得知陆续有业主开始退房。


2018年最后一个月,深圳楼市步入“多事之秋”。截至现在已有5个新盘业主进行“利率维权”,与此同时,深圳坪山多个楼盘开始出现一成首付,将剩余首付出货日期延长半年。


多位业内人士在同意记者采访时表示,维权事件集中爆发,反映了深圳楼市风向已变,从卖方市场转向了买方市场。


五楼盘业主“利率维权”


11月30日晚,开盘仅两天的沙井万科星城打响深圳2018年按揭利率维权的第一枪。一封题为《反对万科星城楼盘项目侵犯消费者自主选择权的号召书》的公开信在互联网中传开,公开信中称:“万科星城为提升放款速度,完成回款指标,与个别银行相互勾结,统一利率为上浮15%。”万科星城业主需要自由选择贷款银行,并需要万科积极提供有关帮助。


引发万科星城业主进行“利率维权”是什么原因之一,是同地段同期开盘的另一楼盘华强城,有仅上浮10%的浦发银行可选。以一套总价300万元的刚需盘为例,若是30年的贷款期限,上浮15%意味着每一个月比上浮10%多付500元左右的利息,总体差价为17万元左右。


对于业主的诉求,万科方面给出的解决方法是,顾客可自行与银行协商利率,12月7日签约之前可无理由退房。财联社记者从维权业主处得知,现在还没业主与银行成功谈到基准上浮10%的利率,现在已有至少5位业主办理了退房手续。为保险起见,其余拟退房的业主筹备在12月6日集合组团退房。


值得关注的是,沙井万科星城业主公开信发出后,“利率维权”逐步发酵,陆续有光明星河天地、平湖佳兆业广场、盐田佳兆业城市广场、华润城润府三期4个楼盘的业主发公开信需要下调按揭利率至基准上浮10%,其中华润城润府三期分别在今年6月和9月开盘,早已完成了按揭贷款的办理。


华润城润府三期业主在公开信中称:“如华润置地及按揭贷款银行不同意这一诉求,大家将统一谈判,选择新的商业银行申请按揭贷款,这是法律赋予大家的权利。”


现在仅万科和星河两家发布了官方声明,万科称:“按揭利率是由各大银行依据市场状况自由定价,并不是由开发商决定。”星河随后发出的公开信与万科的内容几乎一致。


“按揭利率本来是应该由业主谈的 ,但通常开发商卖房合同上的附件都统一需要某些银行来做,这是行业惯例也是霸王条约,业主维权有肯定合理性。”广东达强律师事务所房产业务部负责人陈志高对财联社记者表示,“不过假如已经签过赞同文件,再去维权事实上也是一种违约行为。”


一家深圳当地上市房企的推广负责人告诉财联社记者:“是不是是霸王条约有模糊地带,即使是律师说的也不肯定准确。开发商确实是有合作银行范围的,范围是依据配置额度、前期合作等缘由决定,原则上业主可以自己去找银行谈利率,但需要开发商担保,会有风险。”


据上述推广负责人介绍,业主自己找银行商谈的风险在于非合作银行到年底的额度可能不够。“额度不够的话,第一,开发商配合起来相对会困难一些;第二,额度不够放款就会慢,顾客大概错过了最后的付款日期,致使合同被取消,或者被迫缴纳滞纳金。”


为什么会出现利率上浮10%和15%的差异?中国银行广东分行一位个贷经理表示:“银监局此前对于贷款购买首套一般自住房的家庭,曾规定贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构依据风险状况自主确定,银行有肯定的自主空间。”


据万科星城维权业主的说法,万科是为加快现金回笼才选择利率较高的银行,他们觉得利率高的话银行放款就更快。但财联社记者通过采访平安银行、工商银行、中国银行等多家银行内部人士得知:同一个银行内,假如额度紧张,可能会出现行内推广竞价出账,若是不同银行间,并不是利率最高的出账最快。


深圳平安银行一名业务员称:“我感觉利率高低和放款快慢没什么特定关系。”深圳工商银行一位个贷经理则完全不承认此种关系:“其它银行我不了解,但工商银行都是根据排队次序放款,没有利率高就放款快,而且工商银行的利率是根据总行需要定,分行没权利。”


上述上市房企推广负责人和多位银行人士告诉财联社记者,开发商选择合作银行,更多的是选择此前过去办过开发贷的。“银行主要还是看综合收益,毕竟都给你放了开发贷,你(开发商)也同步支持点儿零售贷款业务,假如双方配合的好放款可能就快点。”上述平安银行业务员如是说。


据财联社统计,现在深圳的主流利率仍是上浮15%,但中信银行、浦发银行、北京银行在深圳的个贷利率都可以降至基准利率上浮10%。


记者从万科星城售楼处现场的一名北京银行业务员处获悉,北京银行在深圳现在到年底还有5个亿的贷款额度,所以他们可以适合减少利率。


“万科只须一喊有哪家银行额度充足,首套利率只上浮10%,我相信华强城那17家银行经理,工作日10分钟内可以从华强城赶到万科星城售楼处商谈。”深圳房产协会高级研究员李宇嘉表示。


根据规定,新房处于预售阶段还没有拿到房地产证时,业主与银行签订贷款合同需要开发商做担保。而据上述上市房企推广负责人的说法,根据惯例,开发商与非合作银行签订担保合同困难程度较大,步骤也较为麻烦,至于为什么困难程度较大他表示不太了解。


一成首付重现深圳


12月6日,财联社记者从中介机构处得知,深圳坪山区域已有多个楼盘可付一成首付。其中碧桂园凤凰国际公馆,首付一成,剩余首付延迟半年付清,而上个月该楼盘打出的营销广告还显示剩余首付可延迟三年付清;奥园翡翠东湾7天内缴纳一成首付加精装费,剩余首付可延期至2019年3月25日。


据深圳贝壳精准指数剖析报告,2018年11月,深圳二手房低量回升、价格下跌。依据深圳贝壳研究院监测,11月二手房低量回升,全市成交4861套,环比增长7.4%;成交价为58216元/平米,环比下跌0.4%,已经连续4个月小幅下跌。


而据深圳中原信贷部的统计,今年十月深圳商业银行房贷利率出现松动,民生银行、浦发银行率先从首套上浮20%降至15%。12月开盘的新楼盘中,浦发银行、中信银行等都可以做到仅上浮10%。


财联社记者还从多家主流商业银行处获悉,现在的放款时间从今年最长的接近2个月,缩短至一周左右,去年底多家银行停止发放公积金贷款,现在公积金贷款也可正常办理。


银行利率松动、部分楼盘出现一成首付,深圳楼市是不是已步入下行轨道?


“深圳楼市的拐点发生在7月,目前只不过集中爆发而已,房价上涨会让购房者宽容,房价下跌也会让购房苛刻,明年房价不跌就很好了。”一位深圳当地资深专家对财联社记者称。


深圳中原二级市场董事总经理玉家雄不认可深圳楼市出现拐点,“不可以如此说,只不过顾客近期听到银行利率有变化的状况下争取最大利益而已。我感觉主如果由于近期银行按揭条件有变,这也是非常大的一笔钱。”


易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示:“深圳业主就按揭贷款维权,今年应该是全国首例。这是从卖房市场到买房市场非常有力的证据,当然这也有偶然性,由于周围正好有个楼盘开盘出现对比,从而让买方态度更强硬。”

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